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麻城商品城變形記:中城置地綁架政府

來源:中國經營網 | 2014-08-28 | 發布:經管之家

  7月8日,湖北麻城市西城新區京滬大道,這一直通滬、漢、蓉快速鐵路出口、火車北站出口的干道,一派空寂景象,間或被呼嘯而過的車輛所撞破。

  沿行數百里,西側一片灰磚四層建筑群頗為引人注目:創瑞陶瓷、聯塑管道、太陽雨太陽能,一幅幅臨街廣告牌令人眼花繚亂,唯有居中的“2011年,買建材就到金通灣”橫幅讓人一眼就明白就里。然而,時代周報記者在現場注意到,上午10時起,這里的大多數商鋪都在閉門休業。而1個月前,持續1周的開業盛況反而倍顯詭異。“假象、作秀”,中城置地開發部原高管蔣紅云一語中的,“5月27日起的一周,公司給客戶開門一天200元補助,之后是50元,根本不是客戶自愿的。”

  據時代周報記者調查,當日麻城市部分主要領導出席試業慶典活動,重視程度由此可見一斑,只不過,喜慶之余還蒙上了一層陰霾,這里與前期立項的湖北省重點建設項目“中國戶外用品城”早已相去甚遠。

  歷時三年,中國戶外用品城立項再三變更,一度改為建材城,后來改為華中義烏商貿城,再后來改為金通灣大市場。其間,中城置地更是利用協議控制3000畝土地的開發權,然后再更改業態規劃圈地套現。這無疑是一個四線城市政府倉促立項搞政績、企業擅改規劃謀私利,甚至于政府為企業所綁架的典型樣本。

  倉促立項埋下禍根

  金通灣建設項目的立項,與麻城政府招商引資的沖動不無關系。

  當時的背景是,滬蓉鐵路于2009年4月1日通車,令麻城政府希望借助鐵路樞紐成立一個西城新區。

  “這個項目是2007年啟動,當時是政府單方面的意愿,相當于建設一個城市綜合體。當時主要以市主要領導的思想為主,他有宏觀的城市運營概念。”中城置地股東龔征山表示。

  北至麻城火車北站,占地3000畝的金通灣建設項目由此而來,但是未規劃收編,也未收儲土地。

  “政府作了規劃,作為招商引資項目對外推介,但是項目主體、開發主體、能裝多少,能裝什么,都不是很明確地告知公眾。如果說非常明確,也不存在著規劃朝令夕改的問題”,龔征山如是說,“在2007年的半年運作期中,都沒有很理想的投資主體。”

  實際上,碧桂園對此覬覦已久,但麻城政府卻猶豫不決,直到馮暉的出現令金通灣項目朝著意想不到的方向發展。馮暉,又名馮覺賢,香港旭輝公司總裁,擅長房地產策劃營銷。

  “最早是由政府招標提供的規劃,但是他們不知道做什么”,馮暉對時代周報記者表示,“我們當時就提出來,這個項目的核心優勢就是交通區位,如果做成房地產項目,這塊地的價值實際上還是比較低的。”

  “我們提出建商貿物流城之后,政府說‘規劃你們全部都可以改掉,除了規劃中的路網布局、核心區域裝什么外,你們公司是完全有權利去進行調整,去立項再報批’。”馮暉繼續道。

  中國戶外用品城,繼而應運而生。對于這個2008年GDP為64.31億元的四線城市而言,無疑是既興奮又冒險的。

  龔征山對當時的情景記憶猶新:“馮在2008年春節前提交文件,政府覺得很有新意,‘四套班子’開會時也有爭議,有些領導對這個東西還不了解,覺得看不見摸不著;有些領導意識超前,覺得這是朝陽產業,可以走在全世界之前,那么把產業落戶到當地,就是政績斐然的事情。”

  2008年4月27日,麻城政府與香港旭輝正式簽約。至2009年2月19日,香港旭輝主張邀請麻城市主要領導等赴京參加第三屆中國泛戶外產業高峰論壇,將中國戶外用品城落戶麻城。次月,經湖北省發改委相關部門批準,該項目被列為湖北省重點建設項目。

  “整個項目的可行性實際上太虛了。問題就是既不能說行,也不能說不行,純粹是賭一把。政府賭企業有這種理念、實力、資源,將這個土地搞起來。”龔征山表示。

  那么, 究竟撬動這個投資總額預計45億元、占地達3000畝的金通灣項目的主體是一家怎樣的公司?

  當時代周報記者詢問香港旭輝的注冊資金時,馮暉卻閃爍其詞。自簽約4個月,金通灣啟動建設資金未能到位。直到2008年8月,香港旭輝成立項目公司中城置地,其注冊資金僅為30萬元。顯然,在這場賭局中,麻城政府已是被動一方。這亦為中國戶外用品城三番兩次的規劃變遷埋下禍根。

  規劃數度變遷

  資金實力嚴重不足,成了中城置地開發這個項目最大的瓶頸。

  金通灣啟動工程中規劃了一條作為麻城火車站北站的配套城市道路京滬大道,根據協議必須確保2009年4月1日滬蓉鐵路通車前交付使用。然而,這對于中城置地來說,談何容易。

  “當時馮簽了協議之后,就想用這個協議去拿資金來搞,但他沒拿到錢,我就提醒過他,要跟政府明確地說,不能搞。”龔征山表示。不過,馮暉拒絕了。

  直到2009年8月,900多萬元的實投資本陸續到位,距2008年8月的開工時間已愈一年。令麻城政府憤慨的是,時至火車北站通車,京滬大道也未能竣工,為此不得不臨建新的對接道路。時隔不久,中國戶外用品城的立項危機悄然而至:9月,世方市場營銷策劃有限公司加盟。

  “世方公司經過市場調查之后,提出目前一期建筑面積10萬平方米,如果要把市場運作下去的話,只能做建材,將馮前期提到的(中國戶外用品城)概念全部推翻了。”蔣紅云對時代周報表示。頗為諷刺的是,直到動工前,中國戶外用品城滯后的不可行論證再次為倉促立項下了個注腳,亦為數度變遷正名。這是麻城政府始料未及的。

  “我們當時租了兩層巴士宣傳建材城,市政府就打電話過來,要求我們將布標取下來,這時候我們才知道政府有想法。但是建材城已經宣傳出去了,木已成舟,政府也在看公司能不能把市場做起來。”中城置地原主辦會計阮麗對時代周報記者表示。

  “先斬后奏,政府挺惱火的”,蔣紅云補充道,“宣傳單、印發資料、跟客戶的承諾,宣傳開來政府才知道。政府根本就不知道金通灣要做建材城。”

  然而金通灣建材城還沒有成型,規劃又發生了變遷。2010年2月2日,中國義烏小商品天門市場于《楚天都市報》刊登聲明:本市場為義烏中國小商品城在湖北省正式授權開辦的分市場。切勿被那些冠以“義烏”頭銜的市場所蒙蔽而造成不可挽回的損失。矛頭直指金通灣華中義烏商貿城。

  令人瞠目結舌的是,華中義烏商貿城亦不過是虛晃一槍。

  當日負責工作的蔣紅云對時代周報記者表示,“剪彩簽約儀式上像模像樣地搞了個文件夾,但文稿上面沒有公章,沒有任何實質性東西。之后就沒有實質進展。”

  她表示,“2010年9月報上去的二期方案模仿義烏,隔成3乘3的9平方米的小鋪面,鋪位小,總價低,銷售快,資金回籠快,但是方案最終沒有通過。政府就是希望能夠做一個產業,形成前店后廠的模式,公司看出政府的支持力度不大,所以慢慢變成金通灣大市場。”

  如今,2011年3月25日啟動的漢正街•金通灣大市場對接可謂是故伎重施。前者是武漢老城傳統商業聚集區。漢正街管委會副主任熊國漢對時代周報記者表示,漢正街從城市中心轉向城郊區,由金通灣承接,政府是支持的。

  從中國戶外用品城立項,到建材城,到華中義烏商貿城,再到金通灣大市場,規劃一再變更,莫過于此。

  馮暉對時代周報記者承認,“我們主要有三個問題:第一是我解釋工作做得不到位,可能政府認為,就是做戶外用品。第二在做基礎建設的時候,時間上比原來設想的晚,有我們自己的問題,也有政府拆遷力度不夠的問題。第三,我們在整個項目的定位問題。”

  大股東涉嫌抽逃資本

  金通灣的數度變遷,實際上,與中城置地的圈地套現行徑有著千絲萬縷的關系,尤其是在一期開發銷售中,可以說演繹得淋漓盡致。

  2010年4月25日,一期項目開盤預售,1200多套商鋪于10月售完,500套住宅于年底售畢,銷售金額高達1.8億元。半年之間,對外銷售量達90%,儼然由產業開發變相為房地產開發。

  時代周報記者調查得知,在一期34棟商住樓盤中,其中1棟未有預售證,2棟未有施工許可證。其中,一期D區住宅公攤面積多達38%,遠高于7%-13%的標準,如果一套住宅合同約定面積105平方米和套內面積75.6平方米,按均價1700元/平方米來計算,每戶多攤公攤16平方米,共計2.7萬元。

  更甚的是,中城置地預收代辦“二證”(《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》)證件費用上千萬元,拖延將近一年之久,涉嫌非法挪用。

  在不惜違規開發而圈地套現的背后,中城置地的袖里乾坤隱現其中。

  其中,大股東何岡青扮演著至關重要的角色,何是安徽逸鵬房地產公司董事長。2009年12月,中城置地為完成金通灣年度土地報批任務,資金缺口達1044.8萬元。為此,何岡青與股東龔、馮、王(王有勇)協商出資,前者投入1000萬元投資額收購3個股東的股權,借貸關系轉為股東關系,控股51%。

  “絕對沒有溢價。我當時是支付對價獲得51%的股權。”7月10日,45歲的何岡青接受時代周報記者采訪時一臉凝重。時代周報記者獲悉,股東王的共同投資人、幕后股東陳志已于5月30日發起法律訴訟,2009年12月28日和2010年8月26日,在未征得陳同意的情況下,股東王與何私自簽訂了兩份《股份轉讓協議》,私自向何轉讓股權共計37%。

  然而,事情遠比想象中來得復雜。時代周報記者獲得的簽署于2009年9月28日的《內部協議》顯示,何、陳(馮的妻子)、王、龔,分別持股51%、18.13%、18.13%、12.74%,但按照利潤分配,則分別為25.5%、25.678%、25.678%、18.044%,余下5.1%由何處理。

  也就是說,完成收購行為的前提條件是何將利潤分一半給其他股東。值得注意的是,約定的第5條款約定:該協議經4方當事人簽字后生效。但是,王沒有簽字,由此涉嫌隱瞞事實、惡意串通。

  “我自己還有一個私心,在我們的真實投資中,龔的投資是由我跟馮借給他的,由始至終他一分錢也沒投,但是從法律的角度來講,他投了。我們的投資跟他的投資都是數倍的關系,我的投入至少是他的5倍,何是20倍,我心里不愿意簽這個字,所以拒絕簽字。”王有勇對時代周報記者表示。

  2010年1月5日,中城置地在工商局辦理了股權變更登記,在內部協議無法生效的情況下,何確權控股。

  由此,大股東何開始玩轉資本的袖里乾坤。時代周報記者獲得的中城置地的2010年銀行收據,呈現2010年6月份至2010年11月份,僅6個月時間,公司給何關聯公司安慶逸鵬付款高達近20次,金額達到6050萬元之多,至2011年2月春節前回款5300萬元。一個值得注意的細節是,為了撥付工程款,自身難保的中城置地于1月份不得不外借高利貸,利息達300萬元。

  令人啼笑皆非的是,何岡青對時代周報記者卻如此解釋,“我朋友在安慶有月度、季度的拉儲任務,三月底打出,四月底轉回,這個情況是存在的。轉給安慶逸鵬公司大部分肯定是為了拉儲的,小部分也包括入股桐城農村合作銀行。”

  根據2010年6月29日中城置地工商登記的企業變更信息,中城置地注冊資本4000萬元,實收資本4000萬元。但是,時代周報記者經過調查后卻發現,真實情況卻是大相徑庭。

  根據阮麗提供給時代周報的財務數據,2008年8月至2010年1月,合計實際投資1955萬元。其中2010年7月份股東以擔保抵押的方式抽逃資本金950.1萬元,股東年終借支374萬元,截至2010年12月31日股東實際投資額為630.9萬元。

  如此以小博大,中城置地勝算幾何,令人懷疑。誠然,中城置地3000畝的“蛇吞象”之舉,也無異于懸在麻城政府頭上的達摩克利斯之劍。

  麻城政府騎虎難下

  在規劃數度變遷的面前,麻城政府已是騎虎難下。按照合同協議,金通灣項目建設周期不超過10年,年均開發300畝。

  然而,時逾3年,中城置地僅僅開發了一期100畝,平整了二期80畝。

  事實上,金通灣二期亦絕非坦途,尤其是麻城政府對一期早已心有余悸:商住項目建設先于市場建設,與麻城政府的產業初衷背道而馳。

  “在2009年4月30日通過的規劃中,在一個核心區是要做一個城市廣場,相當于公共配套設施,但是二期中全部把它做成了花園洋房,這就改變了土地性質。”蔣紅云表示。

  龔征山補充,“二期不斷變化,向規劃局提交N次都通過不了。早期規劃的4000個鋪位到二期連1000個鋪位都不到,這是很荒唐的。純粹就是圈地,把房子建起來趕緊賣。多次進行微調,但是真正涉及銷售整量和價格的核心并沒有變。”

  為此,麻城政府的態度已然發生了微妙的變化。時代周報記者拿到了一份會議時間為2010年11月27日的第6號《市委專題會議紀要》(簡稱紀要),市委主要領導親自主持召開金通灣開發建設工作專題會議。

  《紀要》中已經委婉地指出,中城置地“要堅定目標不動搖、堅守合同不變通、堅守誠信不打折”,“就目標定位、主導產業、投資總額、注冊資本、實投資本、創造稅收、市場面積所占比例、銷售面積比例、市場運營和管理等達到共識,作出規定,形成合同補充”。

  在長達3小時41分鐘的會議中,以上詞句難掩麻城市的領導對中城置地的強烈質疑。在麻城政府要求簽訂的補充協議中,時代周報記者也看到,“乙方(中城置地)對外銷售的市場建設面積不得超過市場總經營建設面積的30%。其中核心區市場商鋪必須以自有自營為主,B區(二期)必須完全自有自營。”

  顯而易見,圍繞二期規劃,麻城政府與中城置地意見相左。這就是為什么中城置地遲遲不簽署補充協議的原因。相持之下,二期開發遙遙無期。

  更甚的是,馮暉在會議上提出,“希望政府能夠盡快對相關項目規劃審批進行批復,對于我們報批的436畝土地開發能夠盡快開展。”

  進退之間,麻城政府的尷尬境況可想而知。

  “物流商貿大市場,占地1000畝,規劃建設面積105萬平方米建成后,我們預計按照年營業額1萬元/平方米,這是保守計算,也就是每個月800元/平方米的生意,年交易額將超過100億元,將會帶來數萬人的就業和每年數億元的稅收。” 專題會議上,馮暉再拋高創收言論。

  頗具諷刺的是,麻城政府期望中的“納稅大戶”極可能墮落成“偷稅大戶”。

  阮麗透露,截至2011年2月份,整個銷售收入現金為近1.8億元(未計無預售證的兩棟樓盤的定金)。她表示,部分房款是從外面買的收據開出來的,沒有用稅務的銷售不動產的發票,這部分應存在很大的漏洞。按綜合稅率13%算,偷稅額度可能達到2300萬-2600萬元。

  分管財務的股東王有勇更是向時代周報記者承認,財務經理桂成保和出納謝婉珍將收入打入私人賬戶。據阮麗透露,涉資近4000萬元。

  麻城市地稅局局長艾元學接受時代周報記者采訪時表示,目前正在調查當中,具體情況有待調查結果出來后再公布。

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